开户送通达信l2 - 地王系列丨北京:七成地王面临亏损,房企“赔本赚吆喝”

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2020-01-11 15:01:21
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开户送通达信l2 - 地王系列丨北京:七成地王面临亏损,房企“赔本赚吆喝”

开户送通达信l2,2016年市场升温后, 2017年北京土地市场迎来一波“地王潮” ,全市单价地王创下新高,且由于全市土地热度普遍上升,除门头沟区以外的各区域最高成交楼板价均被刷新,当年北京共涌现了15宗“地王”,可谓是地王元年。

随后的两年里,土地市场价格在调控下维持平稳运行,地王数量大幅下降。

目前2016、2017年诞生的地王们逐渐进入销售阶段,但市场整体调控力度尚未放松,北京房价走势也一直较为平稳。

在这样的环境下,这些顶风入市的地王们如今生存状态如何呢?

土地市场:2017年区域单价地王涌现,楼板价呈现跳跃式上涨

2017年,九龙仓在北京丰台区地块以60905元/平方米拿下一宗宅地,刷新了当时的单价地王记录且较历史单价地王楼板价提升了35%,北京土地楼板价产生了跳跃性的上涨。

最高楼板价在随后的两年持续刷新,2018年远洋+首创联合体竞得朝阳区孙河宅地,楼板价61348元/平方米,2019年恒基兆业又在孙河以69542元/平方米的价格拿地,再度刷新区域乃至全市楼板价记录。

各区域的单价地王则主要在2017年涌现,后两年中大部分区域地价得到控制,超过6-7成的区域不再有新的单价地王出现。

值得一提的是朝阳区、怀柔区和石景山区的单价地王在2018、2019年还连续刷新:

朝阳区地王主要来自孙河,作为豪宅区域孙河的土地资源较为稀缺,故引起开发商的争夺,而怀柔和石景山土地价格相对较低,也更容易刷新单价。

而从地王的平均楼板价更是持续显著上升,2016年到2019年地王的平均楼板价从22553元/平方米上涨至38505元/平方米,涨幅高达70%,从地王的表现来看,北京土地的价格还在持续攀升。

2018年由于地王主要产生于怀柔、门头沟、密云区、延庆区等非核心区域,所以地王的平均地价相较2017年表现为持平,但也反映了郊区地价正在快速上涨。

项目入市:八成地王已开盘、平均入市周期偏长

根据cric统计,截止2019年10月28日,八成地王已经入市,入市项目的平均入市周期达17个月,超过全国平均入市周期10个月左右。

就已入市的单个地块来看,入市最快的是平谷区单价地王项目——北京岭秀,拍地之后11个月就开盘,该项目拿地楼板价高达14268元/平方米,平均销售均价21194元/平方米,剔除建安、营销等成本,项目肯定是要亏的。

值得注意的是,由于区位较为偏远,项目平均售价远低于出让协议中规定的“商品住房销售均价26014元/平方米”,反映了北京远郊楼市的清冷和萧条。

而入市最为缓慢的地王是前昌平区单价地王——招商·都会中心,拿地之后25个月才首开,其余入市项目开发周期均在1-2年之间,大部分地王的开发节奏较为缓慢。

未入市的项目均是位于中心城市区的超高单价地王,多位于海淀、东城、朝阳区域,除2016年成交较早的一宗地王楼板价为3.6万元/平方米外,其中地王楼板价均超5万/平方米,在当时这一价格明显高于周边同类项目的售价。

以今年5月份恒基地产竞得的“孙河明珠”地块为例,由于该项目不限商品房销售价格上限,房企竞争较为激烈,最终土地成交楼面价6.95万元/平方米,高于附近的楼盘限价,面粉价格明显贵于面包价格。

在当前较为严苛的限价背景下,这类高价地王推盘即意味着“赔本”,所以这类地王项目依旧处于搁置状态,入市周期预计均超2年。

盈亏情况:七成入市地王面临亏损

就已经入市的16个典型地王项目来看,根据测算地价房价比值处于19%-92%不等,房地差在3742-39295元/平方米之间。

盈利空间较大的项目集中在大兴、顺义、昌平、延庆、怀柔区域,并且是拿地较早的项目,多早于2016年6月。

其中绿地.海珀云翡、阳光城.檀悦、招商.都会中心三项目的房地差均超3万元/平方米,地房比均在52%以下,盈利空间十分可观。

值得注意的是,盈利的地王还是少数,七成入市地王面临亏损。这部分项目房地差多在1万元/平方米以下,地房比多在70%以上。

其中,位于顺义区高丽营镇的观承别墅·大家表现最为突出,地房比高达92%,亏损最为严重,该项目土地在2017年6月被首开、万科、龙湖、华美恒升联合体以70.5亿元的价格竞得,楼板价高达44995元/平方米,2018年10月首开,项目平均售价48737元/平方米,房地差仅3742元/平方米,剔除掉建安、财务、营销等相关费用后,亏损值超1万元/平方米。

此外,位于房山区的熙湖悦著项目、石景山区的西山荟景嘉园、平谷区的北京岭秀等项目房地差也均在7000元/平方米以下,剔除掉建安成本4250元/平方米之后仅余下不足2750元/平方米,这部分钱难以覆盖财务、营销等成本,难逃亏损的厄运。

我们进一步对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析,发现这批地王集中成交在2017年,并且以下半年居多,这也与当时北京的土地市场情况有极大关联,从量上来看2017年北京土地供应井喷,并且供给高度集中在郊区。

当时刚刚经历过2016年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果,对北京楼市充满信心。同时房企也为战略布局考虑,在北京补仓意愿强烈。

因此2017年北京诞生了许多区域性地王,使得北京地王楼板价大幅提升,同比2016年上升了36%,地王数量也处于历史高位。

小结:超七成项目“赔本赚吆喝”,未来或更难盈利

不仅仅是地王项目面临亏损,普通项目的日子也不好过。

根据cric对北京2016、2017年成交的86幅含宅地块的运营情况进行统计分析,结果发现:

目前还有20宗土地尚未开盘,在已经开盘的66个项目中,超七成项目面临亏损,只有三成项目是盈余的,这与地王的盈利情况基本一致。

考虑到近期楼市日渐萧条、成交持续低迷,“金九银十”早已不在,现在北京的房企大都陷入“赔本赚吆喝”的窘境。

随着保障房供应力度的进一步加强,项目去化速度愈加缓慢,资金回笼速度也势必趋缓,接下来北京房企的日子只会更加艰难。

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